Quanto mutuo posso chiedere? Il calcolo su reddito e casa

Il mutuo che puoi ottenere dipende da tre limiti che agiscono insieme. Il primo è la rata che il tuo reddito netto sostiene, di solito tra il 30% e un terzo dello stipendio, comprese le rate dei debiti che stai già pagando. Il secondo è la quota del valore della casa che la banca finanzia, in genere fino all’80%. Il terzo è la combinazione di tasso e durata, che trasforma la rata in capitale. Con 2.000 € netti al mese, una rata di 600 €, un tasso del 3,5% e 25 anni, il capitale finanziabile è di circa 120.000 €. Qui sotto trovi la formula, le tabelle per gli stipendi più comuni e i fattori che la banca valuta oltre alla busta paga.

In breve

• La rata, sommata alle altre rate in corso, dovrebbe restare entro il 30% del reddito netto; la Banca d’Italia considera ragionevole non superare un terzo.
• La banca di norma finanzia fino all’80% del valore dell’immobile: il restante 20%, più le spese di acquisto, è a carico tuo.
• A parità di rata, una durata più lunga fa salire l’importo finanziabile, ma aumenta gli interessi totali.
• Con 1.700 € netti la stima va da circa 100.000 a 113.000 € in 25 anni; con 3.000 € netti da circa 180.000 a 200.000 € (tasso del 3,5%).
• Le simulazioni sono stime: decide la banca, dopo l’istruttoria e la perizia.

Indice

• I tre limiti che fissano l’importo del mutuo
• La rata sostenibile: il rapporto rata-reddito
• Dalla rata al capitale: la formula
• Quanto mutuo con 1.700, 2.000 o 3.000 euro netti
• Loan to value e anticipo: il limite della casa
• Tasso fisso o variabile: quanto cambia l’importo
• Cosa guarda la banca oltre allo stipendio
• Il nostro punto di vista
• Calcola il tuo mutuo in un minuto
• Domande frequenti
• Fonti

I tre limiti che fissano l’importo del mutuo

Quando chiedi “quanto mutuo posso avere”, la banca risponde con il più basso fra tre numeri.

1. Il limite di reddito. Quanto puoi pagare ogni mese senza mettere a rischio il bilancio familiare. Da questa rata massima, con tasso e durata, si ricava il capitale.
2. Il limite dell’immobile. Quanto vale la casa per la banca e che percentuale di quel valore è disposta a finanziare: è il loan to value.
3. Il limite del tuo profilo. Stabilità del lavoro, altri finanziamenti, età, composizione del nucleo familiare, liquidità per l’anticipo.

Un esempio rende l’idea. Se il tuo reddito regge 150.000 € di mutuo ma la casa che vuoi comprare vale 160.000 €, l’80% del valore fa 128.000 €: il tetto reale è questo, non quello del reddito. Al contrario, se la casa vale 250.000 € ma il reddito regge solo 120.000 €, a comandare è lo stipendio. Calcolare entrambi i limiti prima di cercare casa evita di innamorarsi di un immobile che nessuna banca finanzierà alle cifre che ti servono.

La rata sostenibile: il rapporto rata-reddito

Il punto di partenza è il rapporto rata-reddito: la rata mensile divisa per il reddito netto mensile. Una rata di 500 € su 2.000 € netti corrisponde al 25%.

Le soglie di riferimento sono due, vicine ma non identiche:

• la guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario ritiene ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, calcolato dopo aver tolto le spese ordinarie e guardando al reddito anche in prospettiva;
• la guida ai mutui di Poste Italiane indica di restare entro il 30% del reddito netto, sommando alla rata del mutuo le altre rate di prestiti in corso, e di scendere ancora con redditi bassi o medio-bassi.

Quest’ultimo punto è quello che sposta di più il risultato. Facciamo un esempio concreto con 2.000 € netti al mese e un finanziamento auto da 150 € al mese:

Senza il prestito auto lo stesso reddito reggerebbe circa 120.000 €. Un finanziamento da 150 € al mese “costa” quindi circa 30.000 € di mutuo. Se stai per chiudere un prestito, conviene aspettare che sia estinto prima di chiedere la delibera. Se vuoi approfondire le soglie usate dalle banche, nella nostra guida al rapporto rata-reddito sostenibile trovi i casi di monoreddito, coppie e lavoratori autonomi.

Per il reddito netto conta quello mensile effettivo. Se il contratto prevede tredicesima e quattordicesima, la banca può ragionare sul netto annuo diviso dodici, che dà un mensile un po’ più alto: chiedi quale metodo usa. Se non sai bene quale cifra usare, parti dal netto in busta paga: la nostra spiegazione su come leggere la busta paga ti aiuta a trovare la riga giusta.

Dalla rata al capitale: la formula

In Italia il piano di rimborso più diffuso è quello alla francese: rata costante, con una quota interessi che scende nel tempo e una quota capitale che cresce. Lo descrive anche il foglio informativo sul credito immobiliare che le banche mettono a disposizione dei clienti. È lo stesso schema usato dal calcolatore della rata della Banca d’Italia.

La formula della rata è:

R = C × i ÷ [1 − (1 + i)^−n]

dove C è il capitale, i il tasso mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate (anni × 12).

Per sapere quanto mutuo puoi chiedere si gira la formula, partendo dalla rata che puoi permetterti:

C = R × [1 − (1 + i)^−n] ÷ i

Esempio passo passo con una rata di 600 €, TAN del 3,5% e 25 anni:

1. tasso mensile: 3,5% ÷ 12 = 0,2917%, cioè 0,002917;
2. numero di rate: 25 × 12 = 300;
3. (1 + 0,002917)^−300 ≈ 0,4174, quindi 1 − 0,4174 = 0,5826;
4. capitale: 600 × 0,5826 ÷ 0,002917 ≈ 119.850 €.

La stessa logica funziona al contrario per calcolare la rata di un importo già deciso. Un mutuo da 100.000 € al 3,5% costa, al mese:

Allungare da 20 a 30 anni abbassa la rata di circa 130 € ma aggiunge oltre 22.000 € di interessi. La scelta della durata, quindi, non è neutra: compri spazio nel bilancio mensile pagando di più nel totale. Esistono anche piani con quota capitale costante e rata decrescente; il confronto è nella nostra pagina sull’ammortamento all’italiana.

Quanto mutuo con 1.700, 2.000 o 3.000 euro netti

Ecco le stime per gli stipendi su cui arrivano più domande, con TAN del 3,5% e due soglie di rata: il 30% e un terzo del netto. Si assume che non ci siano altri finanziamenti in corso.

Come leggere la tabella:

• Con 1.700 € netti la rata prudente si colloca intorno a 510-570 €. In 25 anni significa poco più di 100.000 € di mutuo; con l’80% di loan to value, una casa da circa 125.000-140.000 €, a patto di avere da parte il resto. Con un reddito di questo livello la prudenza consiglia di stare più vicino al 30% che al terzo.
• Con 3.000 € netti la rata sale a 900-1.000 € e il capitale a 180.000-200.000 € in 25 anni, cioè una casa fino a circa 225.000-250.000 € con anticipo del 20%.
• In coppia i redditi si sommano, ma si sommano anche le rate in corso di entrambi.

Le cifre si spostano con il tasso: ogni mezzo punto in più riduce il capitale finanziabile di qualche migliaio di euro ogni 100.000.

Loan to value e anticipo: il limite della casa

Il loan to value (LTV) è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile. Il riferimento ordinario è l’80%: su una casa da 200.000 € la banca finanzia al massimo 160.000 € e tu metti i restanti 40.000 €. C’è un dettaglio spesso sottovalutato. La guida di BNL al calcolo dell’importo del mutuo indica un anticipo di norma di almeno il 20% e spiega che la banca considera il minore tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto. Se paghi 200.000 € una casa che il perito valuta 185.000 €, l’80% si calcola su 185.000 € e l’anticipo cresce.

Esistono prodotti oltre l’80%. Lo stesso foglio informativo citato sopra prevede, accanto a un mutuo fino all’80%, una linea per giovani che può finanziare fino al 100% alle condizioni indicate dalla banca. Non sono casi isolati: secondo la Regional Bank Lending Survey della Banca d’Italia, la maggior parte dei mutui viene erogata con un LTV vicino al 70%, ma nel 2025 la quota di nuovi mutui oltre l’80% è salita al 21,4%. La stessa indagine rileva che la durata media è tornata poco sotto i 25 anni e che quasi la metà delle erogazioni dura 30 anni o più.

Il nodo dell’anticipo è comune a tutta l’Europa: quanto capitale proprio mettere e come pesano i tassi è il tema anche di un’analisi su come finanziare casa con i tassi 2026. Ricorda che oltre all’anticipo servono soldi per notaio, imposte, perizia ed eventuale agenzia: metti in conto queste spese prima di fissare il budget. Il nostro approfondimento sul loan to value del mutuo mostra come un LTV più basso possa anche migliorare lo spread offerto.

Tasso fisso o variabile: quanto cambia l’importo

A parità di rata, il tasso decide quanto capitale ottieni. Il riferimento di mercato è il TAEG medio sui nuovi mutui casa, che la Banca d’Italia pubblica ogni mese: ad agosto 2026 è salito al 3,99%, dal 3,81% di luglio. Ecco cosa significa una variazione di tasso su un mutuo da 100.000 € in 25 anni:

Con un tasso fisso la rata resta quella per tutta la durata, e la stima che fai oggi vale fino all’ultima rata. Con un tasso variabile la rata segue l’indice di riferimento più lo spread: l’importo iniziale può essere più alto, ma conviene fare la verifica del rapporto rata-reddito anche con un tasso di uno o due punti superiore, per capire se reggeresti un rialzo. Come si muovono gli indici dopo le decisioni della banca centrale lo spieghiamo nella guida ai tassi BCE e mutui; il peso del margine della banca è nella pagina sullo spread del mutuo.

Per confrontare le offerte usa il TAEG, non solo il TAN. Il calcolatore del capitale finanziabile della Banca d’Italia lo raccomanda perché tiene conto della maggior parte delle spese del finanziamento. Come spiega il foglio informativo citato sopra, il TAEG comprende ad esempio istruttoria e incasso della rata, ma lascia fuori costi come quelli notarili. La differenza tra i due indicatori è spiegata nella nostra guida su TAN e TAEG. In ogni caso il tasso non può superare la soglia d’usura, definita a partire dal TEGM e pubblicata sul sito della Banca d’Italia, come stabilisce la disciplina sui tassi effettivi globali medi.

Cosa guarda la banca oltre allo stipendio

Il reddito apre la porta, il resto del profilo decide se e a quali condizioni entri. Gli elementi che pesano di più:

• Stabilità del reddito. Un contratto a tempo indeterminato, superato il periodo di prova, è il caso più semplice. Per autonomi e partite IVA la banca guarda le dichiarazioni degli ultimi anni e la loro regolarità.
• Debiti in corso. Prestiti personali, finanziamenti a rate, cessione del quinto: tutti riducono lo spazio per la rata. La guida di Poste Italiane cita anche un indice di indebitamento, cioè prestiti richiesti o residui divisi per il patrimonio complessivo, da tenere sotto 0,8.
• Età e durata. La durata più lunga alza l’importo, ma in genere le banche fissano un’età massima a fine mutuo: più tardi lo chiedi, più è probabile che la durata disponibile si accorci.
• Nucleo familiare. A parità di stipendio, una famiglia con figli ha più spese fisse, e la banca ne tiene conto.
• Riserve di liquidità. Poste Italiane suggerisce un fondo di emergenza da 2 a 6 mensilità di reddito, con 3 come riferimento, per affrontare imprevisti senza saltare rate.

Le politiche di credito, inoltre, cambiano con il ciclo: nell’indagine citata sopra le banche descrivono criteri di offerta sostanzialmente invariati e ancora improntati alla prudenza. Una simulazione online resta una stima: la concessione e le condizioni dipendono dalla valutazione della singola banca. Se hai redditi irregolari, debiti in corso o un anticipo sotto il 20%, fatti fare una simulazione personalizzata in filiale o da un consulente del credito prima di firmare un compromesso. Ricorda anche le spese di istruttoria del mutuo, che si pagano all’inizio.

Il nostro punto di vista

Vediamo ogni giorno persone che partono dalla domanda sbagliata: “quanto mi dà la banca?”. La domanda giusta è “quale rata posso pagare per 25 anni anche in un anno storto?”. Per questo nei nostri calcoli partiamo sempre dal reddito netto e sottraiamo le rate già in corso, invece di partire dal prezzo della casa.

Il consiglio che diamo è pratico: fai il calcolo due volte. La prima con la soglia del 30% e il tasso di oggi, per sapere cosa è prudente. La seconda con un tasso più alto di un punto, per capire quanto margine ti resta se le cose cambiano. Se le due cifre sono molto distanti, scegli la più bassa e tieni la differenza come cuscinetto. Un mutuo leggermente più piccolo, con un fondo di emergenza da parte, vale più di una casa più grande pagata con il fiato corto.

Mostriamo sempre la formula che usiamo e le fonti da cui prendiamo le soglie, perché una stima di cui non vedi i passaggi non ti aiuta a trattare con la banca.

— Nkosi

Calcola il tuo mutuo in un minuto

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Domande frequenti

Con uno stipendio di 3.000 euro, quanto posso chiedere di mutuo?

Senza altri debiti la rata sostenibile è di circa 900-1.000 € al mese. Con un TAN del 3,5% corrisponde a circa 180.000-200.000 € in 25 anni e a 200.000-223.000 € in 30 anni. Il limite effettivo dipende anche dal valore della casa, perché di norma la banca finanzia fino all’80%.

Con uno stipendio di 1.700 euro, quanto posso chiedere di mutuo?

La rata prudente va da circa 510 a 567 € al mese. Al 3,5% in 25 anni sono circa 100.000-113.000 € di mutuo. Con un reddito di questo livello conviene restare vicino al 30% e tenere da parte almeno tre mensilità per gli imprevisti.

Quanto dura un mutuo da 100.000 euro?

La durata la scegli tu, di solito tra 15 e 30 anni. Al 3,5% la rata è di circa 715 € in 15 anni, 580 € in 20, 500 € in 25 e 449 € in 30. Più è lunga, più bassa è la rata e più alti sono gli interessi totali.

Qual è il limite massimo di un mutuo?

Di regola l’80% del minore tra prezzo e valore di perizia dell’immobile, entro la rata che il tuo reddito sostiene. Alcune banche arrivano fino al 100% per categorie specifiche, come i giovani, alle condizioni previste dal singolo prodotto.

Fonti

• Banca d’Italia, Il mutuo ipotecario in parole semplici
• Banca d’Italia, Calcolatore del capitale finanziabile a partire dalla rata
• Banca d’Italia, Calcolatore della rata del mutuo
• Poste Italiane, Mutui: guida
• BNL, Come calcolare l’importo del mutuo
• Foglio informativo sul credito immobiliare ai consumatori
• Teleborsa, Regional Bank Lending Survey della Banca d’Italia
• Edilizia.com, TAEG medio dei mutui casa ad agosto 2026
• Provvedimento della Banca d’Italia sui tassi effettivi globali medi

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